Investir dans l’immobilier, une bonne idée ?

Pourquoi l’investissement dans l’immobilier est-il une option intéressante pour certaines personnes ?

Beaucoup de personnes considèrent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif quand ils ont de l’argent de côté, et se demandent si acquérir un logement en plus de leur résidence principale est judicieux. Plusieurs questions se posent alors : combien investir dans l’immobilier ? Est-ce le bon moment pour acheter ?

En France, l’achat d’un logement est un investissement très courant : au premier semestre 2021 par exemple, 30,5 % des achats de logements étaient destinés à l’investissement locatif, selon un rapport semestriel de l’agence Century 21. Cette analyse met en avant l’attractivité croissante de l’investissement dans le logement locatif, qui est favorisé par l’explosion de ce type de mode de logement chez les jeunes.

Acquérir une résidence secondaire peut être un bon moyen de se constituer un patrimoine et une sérieuse option pour les personnes qui recherchent une sécurité financière sur le long terme, mais cette acquisition comporte un certain nombre d’obligations, d’inconvénients et de risques. Dans cet article, nous nous penchons sur les avantages et les inconvénients de l’investissement dans la pierre, et nous découvrirons d’autres solutions pour profiter de la croissance du marché immobilier, comme l’investissement dans les ETF immobiliers.

Avantages et inconvénients liés à l’achat d’un logement à des fins d’investissement

L'accession à la propriété présente plusieurs avantages, tels que des revenus passifs et des plus-values. Nous les passerons en revue ci-dessous.

Revenus passifs

Après l’achat d’un logement, des revenus passifs peuvent être générés, par exemple sous la forme d’un loyer. Ces revenus passifs présentent en outre l’avantage d’être prévisibles, ce qui permet aux investisseurs et investisseuses une meilleure planification financière.

Plus-value

Un bien peut gagner de la valeur avec le temps, ce qui génère une plus-value : une différence positive entre le prix auquel nous avons acquis le bien et son prix actuel. Cependant la valeur des biens peut également baisser, on constate par exemple depuis un an en France une baisse des prix des logements (-4,6 % sur un an au deuxième trimestre 2024).

De plus, acheter un appartement pour le louer présente d’autres inconvénients. Notamment le besoin d’une épargne conséquente pour couvrir l’achat initial ou les risques inhérents à ce type d’investissement.

Un budget important est nécessaire

Investir dans l’immobilier passe par l’achat d’un bien. Comment faire pour acheter un appartement ? L’acquisition du bien s’effectue en général par le biais d’un emprunt avec un apport personnel (au minimum de 10 %, mais le plus souvent à environ 20 % de la valeur du bien). Dans le cadre de la loi de finances 2024, des conditions de prêt plus avantageuses peuvent être accessibles dans certaines zones. Cette opération nécessite une épargne très importante et un revenu régulier stable. Par ailleurs, les coûts liés à la maintenance de la résidence secondaire doivent être pris en compte. Notamment les frais de service, la taxe d’habitation, les frais liés à l’entretien et aux réparations, les services publics, notamment l’eau et l’électricité, les assurances, et l’emprunt en lui-même.

Risques

L'achat comme la vente d'un bien immobilier et sa location à des fins d'investissement sont des opérations qui comportent des risques, par exemple ceux liés à l'évolution possible de la conjoncture économique ou à la solvabilité financière du propriétaire ou de ses locataires.

Investir dans l’immobilier par le biais des ETF immobiliers

Il existe une alternative à moindre coût et sans les contraintes liées à l’achat d’un bien, pour les personnes qui souhaitent profiter de la croissance du marché immobilier mais n’ont pas le budget nécessaire ou ne souhaitent pas prendre un tel risque. Il s’agit de l’investissement dans des instruments tels que les ETF (fonds négocié en bourse), ces derniers offrent une manière transparente et largement diversifiée pour investir, et requièrent moins de capital. Les ETF immobiliers comptent parmi leurs actifs sous-jacents des sociétés actives dans le développement et l'exploitation de biens immobiliers.

Au-delà des ETF « classiques » axés sur l'immobilier, il existe des prestataires de services liés à l'immobilier et des sociétés civiles d'investissement immobilier (SCPI), ou des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), dans lesquelles vous pouvez investir et qui sont généralement impliquées dans divers (types de) biens immobiliers.

Les SIIC génèrent des revenus en gérant et en détenant des actifs immobiliers, qui peuvent être négociés en bourse. Ils sont subdivisés en plusieurs sous-types. Ce type d'investissement permet de générer des revenus par le biais d'un bien immobilier, mais sans avoir à l'acheter, à le gérer ou à le financer. Les SIIC sont propriétaires ou bailleurs de biens immobiliers de toutes sortes (appartements, hôtels, bureaux, entrepôts, etc,). En investissant dans une SIIC, vous investissez indirectement dans les actifs immobiliers détenus par le fonds. Les SIIC vous versent des dividendes ou vous bénéficiez de l'augmentation de la valeur des actions. L'une des conditions pour pouvoir être considéré comme une SIIC est notamment l'obligation de distribuer au minimum 95 % de ses loyers et 70 % de ses plus-values à ses actionnaires. Soit sous la forme de dividendes, soit par le biais de rachats d’actions. Il est également possible d'investir dans des SIIC par le biais d'ETF.

L'investissement dans l'immobilier peut constituer une option pour les personnes à la recherche de revenus passifs et de plus-values sur le long terme. Cependant, il faut garder à l'esprit que cet investissement implique de disposer d'un capital initial conséquent et qu'il comporte des risques liés à l'évolution du marché de l'immobilier. Les alternatives telles que les ETF immobiliers permettent d'accéder au marché de l'immobilier et de profiter de la croissance du secteur sans avoir à acheter un bien immobilier.